En application de l’article 61 de la Loi de Finance 2017, un décret gouvernemental n° 2017-61 a été émis le 31.01.2017. Ce décret fixe les conditions du bénéfice du prêt bonifié destiné à couvrir l’autofinancement pour un crédit ayant pour objet acquisition du premier logement à usage d’habitation principal.
Au-delà des
arguments pour et les arguments contre ce décret d’application de la loi de
finance, le présent article discute le volet de technique bancaire et risque de
crédit. Cette analyse sera basée sur la capacité de remboursement des
bénéficiaires tout au long de la période de remboursement.
I. Principales Mesures
I.1 Autofinancement : Prêt Bonifié
L’état
s’engage octroyer aux bénéficiaires un prêt avec taux bonifié au titre
d’autofinancement du crédit bancaire pour l’acquisition.
-
Le prix d’acquisition du premier doit être
inférieur ou égal à 200mD
-
Prêt bonifié 20% du coût du logement sans
dépasser 40mD (utilisé comme autofinancement)
-
Le remboursement du prêt bonifié se fait sur 7
ans avec un taux de 2%
-
Période de grâce 5 ans sans intérêts.
-
En cas de retard de paiement, le taux du prêt
bonifié sera majoré de 1%
I.2 Bénéficiaires : qui peuvent en bénéficier
-
Familles ne possédant pas un logement
-
Revenu familial mensuel brut en 4,5 et 10 fois
le SMIG (c.à.d. salaire entre 1305 et 2900 dinars)
-
Le bénéficiaire ou sont conjoint doit être un
salarié
Ainsi, le salaire Brut de la famille bénéficiaire varie environ
entre 1305 et 2900 dinars
II. Schéma de financement
Grace à cette mesure le
financement de l’acquisition du 1er
logement sera assuré comme suit :
Ressources
|
%
|
Emplois
|
%
|
Crédit Bancaire
|
80%
|
Acquisition Logement
|
100%
|
Autofinancement*
|
20%
|
||
Total Ressources
|
100%
|
Total Emploi
|
100%
|
* L’autofinancement sera assuré
moyennant un prêt avec taux bonifié octroyé par l’Etat.
** % : quotité de
ressource par rapport au prix d’acquisition
|
|||
III. Simulation des conditions du programme de 1er Logement
Nous vous
proposons dans ce qui suit une simulation effectuée sur Excel qui permet de déterminer
le prix maximal du logement à acheter en fonction du revenu brut de la famille
(époux et épouse). Cette simulation permet, notamment, de répondre aux
questions suivantes :
- Quel est montant maximal du logement que la famille peut acquérir selon les conditions du programme de er logement (1)
- Quel est le montant maximal du crédit bancaire que la famille peut en bénéficier en fonction du salaire des deux époux (2).
- Quel le montant de remboursement de la famille par mois tout au long de la durée du crédit (3).
- Quel est le revenu restant pour la famille pour ses besoins courants (Revenu Restant) (4)
- Simulation de la répartition de revenu en fonction de l’augmentation salariale (5) pour chaque année dans la durée de vie de crédit (6)
 |
Simulation de crédit
1er Logement
|
IV. Capacité de Remboursement et risques bancaire
Le
remboursement du crédit bancaire commence selon les modalités convenues avec la
banque c.à.d. généralement après 2 mois du déblocage du crédit. En outre, le remboursement du prêt bonifié débute après
la cinquième année de l’acquisition du logement selon le décret n°2017-161.
Ainsi, le
remboursement de l’ensemble des crédits dont à bénéficier l’acquéreur du
premier (crédit bancaire et crédit bonifié) sera effectué selon les modalités
suivantes :
Il est remarquable que pendant la période de
remboursement du crédit bonifié la capacité du remboursement du client pouvait
se détériorer. En effet, entre la cinquième et la 12ème année le
montant du remboursement augmente significativement. Ainsi, le risque de défaut
et l’étude du dossier de crédit doit tenir compte de cette circonstance.
En effet, dans certains niveaux de revenus, lors
du remboursement des deux crédits en même temps (entre 6 et 12 ans), le
reliquat du revenu par ménage peut se réduire même pour atteindre 5% du revenu
inférieur à zéro.
A titre, titre d’illustration, nous exposons le
cas ou le revenu de la famille est de 2000 dinars brut pour seulement le chef
de famille :
 |
| Impact des remboursements sur le revenu pour les besoins courants |
Remarquons que si le revenu de 2000 DT est répartit
à part égal entre l’époux et l’épouse, le revenu restant serait supérieur,
étant donné que l’impôt sur le revenu serait inférieur qu’au cas d’un seul
salarié de 2.000 DT :
 |
| Impact des remboursements en cas de deux salariées |
Ces deux exemples extrêmes se basent sur les hypothèses suivantes
- Absence d’augmentation salariale
- Les clients optent pour leurs capacités maximales (entre 40% et 50% du salaire Brut)
En cas d’une augmentation salariale stable, le
revenu restant pour la famille pour leur consommation courante serait,
évidemment, supérieur et meilleure :
 |
| Répartition en cas d'augmentation salariale |
V. Opportunité du programme du premier Logement pour les banques
En outre, l’enveloppe à allouer par l’Etat au
programme de 1er logement est de l’ordre de 200 millions de dinars.
Ainsi, les crédits Globales qui peuvent être alloués par le système Bancaires
sont de l’ordre de 800 Millions de Dinars.
Par conséquent, ce programme constitue une
opportunité remarquable pour les banques mais cette opportunité ne doit pas se
faire sans maîtrise des risques inhérents au profil des emprunteurs potentiel
et aux caractéristiques du programme, notamment son impact sur la capacité de
remboursement.
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Auteur: N’hésitez pas à me signaler les erreurs qui peuvent glisser dans cet article afin de les corriger.
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